NCEIF - Từ khi Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ có hiệu lực cuối tháng 2/2011 cho đến nay, một số hệ quả của việc thắt chặt tín dụng đối với thị trường bất động sản đang dần dần hiện rõ bởi dù bằng nhiều con đường khác nhau, song thị trường bất động sản vẫn được cho là có quan hệ mật thiết với tín dụng ngân hàng. Đối với giới đầu tư bất động sản, điều này đã được dự liệu, nhưng điều không ngờ là thị trường lại diễn biến theo chiều hướng xấu nhanh đến như vậy, ngay cả khi bất động sản đang được kỳ vọng là nơi trú ẩn an toàn trong khi nền kinh tế biến động.

Thực hiện Nghị quyết 11, Ngân hàng nhà nước đã liên tục đốc thúc các ngân hàng thương mại thu nợ cho vay phi sản xuất, trong đó chủ yếu là các khoản vay bất động sản và chứng khoán. Các ngân hàng chịu áp lực từng ngày vì phải giải trình hàng loạt con số như dư nợ, tỉ lệ cho vay an toàn trên vốn, phương án giảm tín dụng… Ngân hàng đã ngừng cho vay bất động sản, kể cả với dự án đã ký cam kết với chủ đầu tư hay các khoản vay nhỏ lẻ để mua nhà đất hay các khoản tiền lớn để đầu tư dự án. Thông thường trong một dự án, vốn của doanh nghiệp - chủ đầu tư chiếm khoảng 10-30%, số còn lại phải huy động từ khách hàng hoặc vay. Việc các ngân hàng ngừng cung cấp tín dụng bất động sản theo chủ trương thắt chặt tiền tệ, đang khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào khó khăn. Sức ép lãi suất, áp lực từ vốn vay ngân hàng cộng với việc thị trường giao dịch chững lại, khiến nhiều doanh nghiệp phải chấp nhận giảm giá từ 15-25% để tháo vốn trả nợ vay ngân hàng. Hiện tượng này đang thể hiện một thực tế của thị trường bất động sản là tồn hàng và đói vốn.

Lãi suất cho vay quá cao khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản tính đường thoái lui nhưng bất thành. Nhiều chủ đầu tư quyết định tạm hoãn kế hoạch chào bán sản phẩm và “đắp chiếu” hoặc triển khai dự án cầm chừng để chờ lãi suất giảm và hy vọng thanh khoản. Một số chủ đầu tư đã tìm cách lôi kéo khách hàng với nhiều hình thức như hỗ trợ 50-100% lãi suất khoản vay góp vốn, thực hiện các chương trình khuyến mãi như mua nhà trúng nhà, xe hơi, kim cương và thậm chí cả đất nền. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp cũng đang tìm cách bán tháo sản phẩm (kể cả căn hộ lẫn đất nền), hay chấp nhận chuyển nhượng lại hợp đồng với mức giá bằng với giá mua, chịu mất xấp xỉ 10% vốn góp ban đầu cho các chi phí môi giới, thuế thu nhập cá nhân... Hiện tượng này đang gây ra sự “méo mó” giá trị thực của bất động sản.

Bất động sản là một thị trường chiếm một lượng tín dụng khá lớn của nền kinh tế. Theo công bố của Thống đốc NHNN Việt Nam, tính đến ngày 10/6/2011, dư nợ bất động sản ở mức 222.000 tỷ đồng. Con số này đã giảm 13.000 tỉ đồng so với cuối năm 2010 nhưng nó vẫn chiếm khoảng 8,54% dư nợ của toàn bộ nền kinh tế. Nếu giá thị trường bất động sản giảm quá mạnh, khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản và những nhà đầu tư thứ cấp sẽ bị ảnh hưởng. Tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng thương mại sẽ tăng mạnh gây hậu quả xấu đối với nền kinh tế. Thông thường, ngân hàng sẽ cấp tín dụng cho khách hàng khoảng 70% giá trị định giá của bất động sản thế chấp. Điều này đồng nghĩa với việc khi bất động sản giảm quá 30% theo giá trị định giá của ngân hàng thì tất cả các khách hàng liên quan sẽ phải nộp thêm tài sản đảm bảo. Nếu không thể nộp thêm thì các ngân hàng sẽ buộc phải bán giải chấp. Khi điều này xảy ra, sẽ tạo ra một vòng xoáy giảm giá thực sự cho thị trường bất động sản và ảnh hưởng xấu đến toàn bộ hệ thống tài chính.

Sức mua trên thị trường bất động sản đã giảm đến mức có giảm giá cũng khó bán được hàng, nhất là những dự án có vị trí kém hấp dẫn hoặc dòng sản phẩm không phù hợp nhu cầu. Nhiều chủ đầu tư dự án đang đứng trước nguy cơ mất khả năng trả nợ, chưa kể tình hình giá cả nguyên-nhiên vật liệu đầu vào tăng cao. Sức ép thu hồi nợ của hệ thống ngân hàng đang rất lớn. Trong lúc cả chủ nợ và con nợ đều trông chờ vào thanh khoản của thị trường thì khách mua lại rất lác đác, ngoại trừ một phân khúc hẹp (xét khả năng thanh toán của người mua). Có nghĩa việc bán hàng để có tiền trả lãi vay ở những dự án có suất đầu tư lớn đang hết sức khó khăn. Mức lợi nhuận đầu tư kinh doanh nhà đạt 40-50% đã trở thành quá khứ. Với hàng chục khoản chi phí đầu vào đã tăng 20-40% như hiện nay, những doanh nghiệp kinh doanh giỏi cũng chỉ dám kỳ vọng mức lợi nhuận 10-15%. Rất nhiều doanh nghiệp chỉ mong có khách chịu mua với giá vốn để giúp họ có thể xoay vòng vốn.

Đến thời điềm này là vậy, tới đây thị trường bất động sản sẽ diễn biến như thế nào là rất khó lường. Tuy nhiên, trong quá trình ban hành chính sách, các nhà hoạch định cũng đã tính đến hệ quả chính sách và những đặc điểm của ngành tạo lập bất động sản (như một loại tài sản đặc thù). Vì vậy, chúng ta có quyền hy vọng vào một tương lai sáng sủa của thị trường trong thời gian tới.

Thiết nghĩ ở thời điểm này chúng ta nên đầu tư, tập trung vào những nội dung, những bước cơ bản và lâu dài nhằm tạo lập một thị trường bất động sản phát triển bền vững nơi mà kẽ hở “chính sách hai giá” của đất đai và những khiếm khuyết vốn có của thị trường này không bị các bên tham gia thị trường này lợi dụng (không chỉ có một nhà đầu cơ) để thị trường có thể quản lý được nhằm đáp ứng nguyện vọng của công chúng, cũng như quyền có chỗ ở của mọi công dân theo Hiến pháp.  

------------------------------------------------

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. http://vnexpress.net
2. http://vneconomy.vn/
3. http://www.thanhnien.com.vn
4. http://www.vtc.vn/
5. http://www.dantri.com.vn/
6. http://www.xaydungvietnam.vn/
7. http://tintuconline.com.vn/vn/batdongsan/
8. http://dddn.com.vn/
9. http://vnmedia.vn/
 

Trích nguồn: NCEIF

Tác giả: NCV. Lê Trung Thông