Bản chất của mua bán nhà “ trên giấy ”

 Mua bán nhà “ trên giấy” là một trong những hình thức huy động vốn đặc thù của cấc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Trước khi triển khai đầu tư xây dựng các dự án BĐS, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tiến hành huy động vốn từ những khách hàng tiềm năng mà trong tương lai sẽ trở thành chủ nhân của các công trình đó. Tuy nhiên, quyết định góp tiền vốn của nhà đầu tư lại chỉ dựa trên các bản đề án , thiết kế kỹ thuật đã được phê duyệt...mà chưa có hoạt động xây dựng diễn ra ( trên thực tế, công trình xây dựng chưa hoàn thành.)

Mua bán nhà trên giấy đã là một trong những hình thức huy động vốn khá phổ biến đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS ở nước ta. Không chỉ các chủ đầu tư trong nước, cả những dự án tầm cỡ của nhà đầu tư nước  ngoài như Kaengnam cũng tiến hành thực hiện dưới hình thức hợp đồng cho vay vốn giữa người mua và chủ đầu tư. Thực tế, giao dịch trên thị trường hiện nay chiếm hơn 70% là những hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn đầu tư – giao dịch mua bán nhà “trên giấy”.
 Trước đây, khi các qui định cụ thể của pháp luật chưa đồng bộ, mua bán nhà trên giấy đã từng bị coi là bất hợp pháp và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải tìm mọi cách để lách luật. Ví dụ như, để điều hòa xung đột giữa các văn bản quy định về hình thức huy động vốn này, các doanh nghiệp đã phải đề xuất Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư được bán trực tiếp một phần sản phẩm của dự án không cần qua sàn. Tỷ lệ bán trực tiếp có thể là 20%, 30% hoặc 50%, phần còn lại vẫn giao dịch qua sàn đảm bảo cung cấp hàng tới người dân. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, chủ đầu tư phải bán qua sàn để tạo thuận lợi cho người dân, song nếu qui định bán 100% sản phẩm qua sàn sẽ không thỏa đáng cho chủ đầu tư.

Một số căn cứ pháp lý của hoạt động “ mua bán nhà trên giấy” 

Nhằm tháo gỡ các vướng mắc trên, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP thay thế Nghị đinh 90/2006/NĐ-CP ( hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở mà Chính phủ ban hành cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở được huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng). Teo đó, Nghị định 71 quy định rõ các hình thức chủ đầu tư được phép huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở (Điều 9, Chương II). Ngoài ra, theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có thể huy động vốn đầu tư bằng 5 hình thức. Trong đó nhấn mạnh:  chủ đầu tư ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở. Tóm lại, Chủ đầu tư được phép tiến hành các hoạt động sau:
1 . Chủ đầu tư được phép ký hợp đồng góp vốn, hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II.

2. Chủ đầu tư được phép ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hơp tác đầu tư với tổ chức cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn, hoặc bên tham gia góp vốn, hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu), hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận.

3. Chủ đầu tư được phép ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lọi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu), hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận  phân chia sản phẩm là nhà ở.

4. Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đói tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Một số kinh nghiệm về quản lý hoạt động mua bán nhà “ trên giấy” của nước Pháp

Tính pháp lý trong hoạt động mua bán nhà trên giấy là yếu tố quan trọng hàng đầu được giới kinh doanh Pháp quan tâm. Trình tự thủ tục là vấn để cốt lõi khi chứng nhận hợp đồng. Hiện quy định thời gian chứng nhận hợp đồng mua bán ở nước ta rất ngắn, thủ tục đơn giản, trung bình chỉ mất một ngày là chứng nhận xong. Bên bán có giấy chứng nhận là tiến hành mua bán nhà. Thủ tục đơn giản, thời hạn nhanh chóng thì thuận lợi nhưng lại là khẽ hở vì người bán sử dụng giấy tờ giả để qua mặt công chứng viên. (CCV)

Theo quy định của Pháp, trước khi ký công chứng, CCV phải thu thập thông tin về quyền sở hữu để đảm bảo người đó được quyền bán, xác minh căn nhà có lối đi hay không, các thông tin kỹ thuật về căn nhà như điện, nước, ga, có các chất gây bệnh, nguồn cung cấp năng lượng, căn nhà có thuộc khu vực bị thiên tai...Chỉ riêng khâu này phải mất khoảng hai tháng. Trước khi ký hợp đồng mua bán, còn có một văn bản gọi là tiền hợp đồng với các điều kiện treo cho hai bên, văn bản này có tính pháp lý để ràng buộc trách nhiệm hai bên.Để hoàn tất hợp đồng mua bán nhà qua công chứng tại Pháp phải mất khoảng bốn tháng.

Tại Pháp , việc mua bán nhà trên giấy, hay còn gọi là tài sản hình thành trong tương lai được xem là hợp pháp. Đây là loại giao dịch bắt buộc phải có công chứng thì hơp đồng mới có hiệu lực. Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật nghiêng về phía bên mua, bảo đảm quyền lợi của bên mua vì họ đã trả tiền trước cho một tài sản chưa có trên thực tế. Việc thanh toán tiền nhà theo tiến độ xây dựng và phải có ý kiến xác nhận của các chuyên gia về xây dựng. Chủ đầu tư không được thu tiền trực tiếp của bên mua, mà phải nhờ một ngân hàng làm đầu mối: bên mua đóng tiền cho ngân hàng, nơi này giải ngân cho chủ đầu tư và ngân hàng chịu trách nhiệm với bên mua về việc công trình hoàn thành hoặc trả lại tiền cho bên mua. Bên bán có nghĩa vụ xây dựng công trình đúng như mô tả trong hợp đồng, đúng giấy phép xây dựng, hoàn tất theo thời hạn đã cam kết. Hoàn thành công trình được qui định rất cụ thể, chủ đầu tư phải mua bảo hiểm cho công trình và bên mua có thể kiện nếu có hư hỏng, sai sót do xây dựng.

Một số giải pháp tăng cường hiệu quả của hoạt động “ mua bán nhà trên giấy ”

Thứ nhất, các cơ quan quản lý cần sớm hoàn chỉnh cơ chế “mua bán nhà trên giấy” để khắc phục các rủi ro có thể xảy ra. Trên thực tế, cơ chế “mua bán nhà trên giấy” là một giải pháp vốn rất quan trọng nhưng luôn tiềm ẩn các rủi ro trong triển khai. Đó là những rủi ro về chất lượng, về tiến độ, về giá trị, về thủ tục cấp giấy chứng nhận. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở đã đưa ra một số qui định nhằm khắc phục một số rủi ro đối với cơ chế này nhưng vẫn chưa bảo đảm thực sự không còn rủi ro.  

Mặt khác cũng cần phải tăng cường tính pháp lý trong các quan hệ giao dịch này trong quá trình công chứng, quá trình triển khai hợp đồng trong thực tế...để đảm bảo lợi ích của các bên liên quan đặc biệt là các nhà đầu tư.

Thứ hai, minh bạch hóa thông tin trên thị trường vẫn là yếu tố quyết định đối với sự thành công của mọi hoạt động trên thị trường BĐS trong đó có giao dịch mua bán nhà trên giấy.

Thứ ba, cần nâng cao trách nhiệm của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Dù vẫn biết vốn kinh doanh là yếu tố tiên quyết không thể thiếu để tiến hành các dự án nhưng khong phải vì thế mà cá doanh nghiệp này bất chấp mọi thủ đoạn kể cả lừa gạt niềm tin của các khách hàng.

Thứ tư, để đảm bảo quyền lợi của các nhà đầu tư trước tiên chính bản thân các nhà đầu tư phải có kiến thức chắc chắn về các tính pháp lý  của các giao dịch mà mình thực hiện. Đồng thời các nhà đầu tư cũng cần có sự tìm hiểu về tính khả thi của các dự án mà mình sẽ bỏ vốn đầu tư, tránh tình trạng đầu tư bầy đàn, mù quáng kém hiểu biết.

-----------------------------------------------
Tài liệu tham khảo:
Ngị định số 71/2010/NĐ-CP về ướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
http://www.nhaban.com/news/thu-tuc-phap-ly/8194-mua-nha-tren-giay-phai-qua-ngan-hang.html
www.cbrevietnam.com

Tác giả: TS. Đỗ Đức Chi